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北京对刚需太不友好了

地产第一线

2021-06-17 13:33:59

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北京 贷款 学区 投资 中介 学区房 深圳 万科 涨价 首创

提问:北老师,你好。多年老粉丝了,一直很认同您的观点。现在关于换房,有几个事情想跟您请教。目前的情况是,我和我老公名下有一个大望路三居,和一个团结湖老破小两居。因为牵扯到未来要孩子,再加上团结湖的房子实在有点太旧了,所以最近在考虑想将团结湖老破小换成大望路附近的品质两居,以后也方便父母过来就近照顾。目前总预算不超过900万,我俩现金流一般。想向您请教一下:1.您看现在是一个好的换房时间吗?目前大望路的房子已经涨了不少,但团结湖老破小似乎还没怎么涨价,我们很担心现在卖掉团结湖的话,会不会刚好换在空挡,万一板块轮动到老破小,可能会损失潜在的卖房收益。所以您觉得有必要21年换完,还是索性再等等?2.我们目前有三种选择:一是看过大望路附近金港国际、风度柏林、喜福汇、天之骄子等小区,但要不然就是价格略超预算,要不然就是还没有合适的房源。二是还看了慈云寺板块的东恒国际二期、爱这城二期等,还有金都杭城。但这个片区丽我家大望路三居似乎略远了一点。三是我们在考虑要不要干脆一次性买个陶白或者广渠门、东朝建附近的学区房。但我们现在还没有孩子,又担心未来学区变动大,房子会不会不保值。所以请问北老师,以上三种选择您更建议选哪里呢?感谢您的时间!谢谢

回答:

1,科学来说,不是,大望路已经涨不少了,应该早换的。两个点,这个必须你们自己身体力行:不断地观测(实地踩盘不是问中介)团结湖和大望路的价格变化,如果大望路继续涨,果断定。如果团结湖老破小开始涨,就等等卖。

2,一是没有合适的房子等是等不到的,等到那一刻,以现在市场情况看,一定比现在贵。二是你说的这些地方,涨幅都不少的。三是学区房涨幅更猛。

3,最专业的做法是,签约一个超长周期涨幅低于10%的小区,等老破小涨了卖掉。所有的纠结都在于入场时间晚了点,所以要接受损失。市场的微观变化,没有任何人可以预判,一切都是人类无差别体力劳动付出,算下来总比上班那几天假划算。

提问:您好,请问老破大的优势在哪里?比如90年代初的房子,再过5到10年,能贷款的时间越来越短了,贷款时间短,月供就高了,会不会影响卖出?

回答:

任何房产都不存在绝对优势,市场是聪明的因为人是聪明的,真要有优势早被买光了。南方的买房思路很多不适合北京,北京98年塔楼算老破大吗?严格意义来讲,不算,因为北京房子都老,任何一个成熟区基本都是这样。别说九几年,就算八几年的房子,实际上也不太影响贷款,银行随着时间推移,不断放宽房龄限制,否则没的赚。我们不建议买入年代太久的房子,考虑的是风险性。在可选的情况下,肯定新一点,接受度高。那些低单价老破大,主要是价格安全线好,你可以刻意搜索下,317以后,北京普跌25-30%,反而众多老破大跌幅连20%都没有,呈现的就是这个道理。跌的慢,但是涨的也慢。

提问:您好,北哥,本人疑问如下:1.现金400左右,大连一套100平房产市值约在250左右,出售中。有过贷款记录,非首套,目前已可得北京房票,自主和投资兼顾,想近期入手一套,选择总价在600-800间的是否合适?2.有些新盘信息如亦庄首创远洋天著或未来科技城周边,有投资价值吗?3.如选择二手,参考区域有推荐奥体、望京、酒仙桥、东坝、双井,九龙山,四惠,百子湾,劲松,哪个板块更有长远发展?4.看上几个次新,金地名京loft.76平,800万;万科星园,天畅园,国美第一城,天鹅湾loft,东坝的首开常春藤,酒仙桥的丽都壹号,哪个更合适些?谢谢!

回答:

1,大致算下你们的资金情况,怎么也有600+了吧,我一直提到的一个,增值靠选筹,还要靠低成本的稳定杠杆。北京不会拉多长的杠杆,但怎么也得贷40%以上才算心安理得呢。所以买到1000才对得起你们这样珍贵的房票。如果有首房首贷那自然不必说,基本正好贷满即可,如果没有,目前可以叠加部分先息后本3到5年期XYd。有人说,那还不起咋办,这都是被17-20吓坏了,怎么会还不上,每多贷100万,每年只多还6万多块钱,有什么还不起的?一涨解千愁,对于1000万的房产,半涨都解千愁,5%涨幅就是50万,够还8年月供了,一切都是基础算数题。

2,没有价值。

3,这几个地方,如果看长远发展,那望京肯定是第一。其他的,五环内这些都属于成熟区且基本没有啥空地,紧跟着大盘走,问题不大。东坝有点X因素,只要不买到新房,多半不会太差。但是我还是那句话,现在是楼市轮动期,有的地方先涨,有的地方后涨,先涨的地方现在继续买的话,这一轮的后续涨幅可能会差点意思。目前市场轮动情况看,望京西和奥体1000万的标的还是非常值得,其他几个地方,买涨幅低于10%的,也可以。

4,有其他选择的情况下,尽量不选loft,这种随时可能会不时髦的东西,我们怕风险大,而且过去涨幅看,也没有很好。800万对应媒体村板块的万科星园、天畅园还可以,1000其实可以选丽都壹号。

你的疑惑和纠结在于,解决不了资金和杠杆的问题,导致了可选空间被挤压。究其原因,北京对刚需太不友好了。

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