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楼市寒冬里,这座城市却热到要调控!

说房聊地

2021-11-24 14:24:06

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调控 房贷

房贷收紧让一大波城市都不得不认输,但还有一座城市特立独行,一路领头往前冲,堪称妖孽。

它就是三亚!

终于,昨天三亚正式发布二手房参考价,调控升级!

虽说早在9月份,三亚中介协会就公布了参考价,但毕竟算是民间组织,更像是敲打市场。

这一次参考价面世,更加正式,也更加严格。

总结一下,重要的内容有3点:

1、严格按照参考价进行挂牌、交易。

这次一共公布了30个小区的参考价,均价都低于2.3万/平,相比市场价差距很大,几乎都打了6折。

比如三亚凤凰水城目前南岸组团二手报价整体约在3.5-4万/平,参考价只有2.25万/平,几近腰斩;

甚至有三亚星域、怡和豪庭、鸿洲佳园、金色年华海景楼等8个楼盘重回“1字头”!

真正的影响在于,挂牌价、贷款都要按照参考价来,超出参考价范围的不能办理交易网签手续。

相当于变成现在深圳的状态:打开中介网站都是指导价,具体多少钱是个谜;贷款额度少了,首付要提高。

这是影响最大的一招,会导致交易难度大大提高。

2、建立二手房房源挂牌审核机制

二手房挂牌前要房源核验,“一房一价、一房一码”。如果是二手房住宅,还要多一步价格核验的步骤。只有通过核验,拿到二维码才可以挂牌交易。

3、进一步加强房屋交易资格审查管理

不仅加大对新落户、人才引进、亲属赠予等交易方式的审查,接下来造假“骗资格”买房的也蹦跶不了多久,都要严查。

现在大部分城市都想放松,像武汉、沈阳都尝试过“闯关”,三亚楼市却妖得不得不加强调控。

国家统计局的数据显示,10月70城里有52个新房房价环比下跌,二手更惨不忍睹,直接飙到64个!

在一片哀嚎中,三亚的成绩太显眼,也太刺眼了:

新房房价环比上涨0.8%,妥妥的全国第一,已经连续17个月上涨

二手房房价连续上涨了14个月,10月环比上涨了0.4%,同样位列前茅,稳得一批。

他的房价一直在国内名列前茅,仅次于北上广深杭厦,超过国内不少强二线城市。

(来源:中国房价行情网)

行情这么好,我认为主要得益于4点:

1.旅游资源与海南自贸港口政策利好,这是大背景。

2.宽松的人才引进政策。

3.土地供应不足,导致市场层面上的供不应求。

4.旅居度假需求并没有萎缩。

我敢说,90%的人都看不懂海南的楼市。

大家一看海南只有1000万人口,三亚才100万人口,居然房价能到四五万。觉得不可思议,就说海南房子没有价值。

这是典型的一叶障目,看不到底层逻辑。

我们2020年的时候组织过一次团购,自贸港出来之后,我的判断是必然有一波行情,详细的推文在这里。

明显感觉这里热度起来了!

这里的楼市行情比天气还热!

当时有一批老粉是跟着上车了的,现在回头看,上车的朋友还是省了不少成本的。这跟2019年我们建议大家上车珠海横琴是一样。

多数人当时根本看不懂,只有时间会给出答案,包括我现在说的一些判断,很多人估计也是不信,没事,都交给时间。

三亚海口的买房逻辑是非常独特的,本质上还是我上面提到的四点。

这个城市不管是气候还是度假配套,在全国必然是排第一的。

他的购买力来自全国,特别是全国富人,富人在这一轮放水和疫情之下,并没有受到影响,反而变得更有钱,也更有需求了。

尤其有了海南自贸港利好,明确在2025年前会全岛封关运作,大家担心封关后楼市政策会变,都想赶紧“上车”。

2018年虽然海南全域限购,但落户门槛太亲民了,大专毕业就可以搞人才引进,还有一些外省籍满两年社保或个税就能拿到海南部分房票。所以,不少人通过人才引进或者交社保/个税来获得资格。

虽然这个路子在2019年被严查,但后来为了引进人才建设一区一港,人才引进又放松了,比如40岁以下有大专+签订3年劳务合同就能落户。

另一个问题是,需求很多,但供应跟不上。

我看到数据是,单是今年前7个月就新增约1.3万人,超过去年全年的人才落户总数。

但是,为了发展自贸港,海南批产业用地很大方,压缩了住宅用地的供应。

2017年海南发布了“两个暂停”政策,要求对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县,暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批,暂停新建商品住宅项目规划报建审批。

所以三亚近几年的供地计划,普通商品房住宅用地供应和比例都在逐年下滑。

最夸张是2020年,直接归零。

供需失衡之下,这座人口才百万的城市,房价破3冲4万,奋力追赶强二线城市的节奏。

房价上涨过快,加上海南当地很有勇气,本身不想依靠房地产拉动城市发展,当然得出手治一治。

所以这次就先拿热门的30个小区开刀。这必然要给海南点赞。

接下来,三亚楼市会怎么走呢?

强势如深圳楼市,遇上二手房指导价也不得不躺平。

近期虽然房贷松动,深圳成交加速了,但实际上能成交的还是以价格接近指导价的刚需笋盘为主。

三亚和深圳的情况又不一样,几乎是两样都不靠。

它的成交主要靠外地人,占了一半以上,而本地刚需占比较低。一旦遇到政策调控,反应可能会更剧烈。

所以,短期看,三亚必然会降温,入冬是不可避免了。中长期看,三亚的价值是很坚挺的,没问题。

建议大家短期就不要急吼吼地冲进去了,先观望下。

我个人非常看好海南自贸港的未来。

从前三季度GDP来看,海南是中国经济增速最快的一个省份(湖北除外),只要经济有底气,当地就不可能放松楼市,海南也决心走一条自贸港的新型之路,绝不会走房地产发展的老路,那是有历史教训的。

所以大家也不要指望海南的调控会有所放松,三亚的调控完全在我意料之内,以前没有房票的,以后更难获得。

而海南发展好了,房子的价值基础就存在,这也是为什么我说中长期我会继续看好海南楼市的原因。

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