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五月备案数据回升,是贵阳品质房企的一次集中胜利

地产屠龙

2022-06-07 23:38:46

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政策 土拍 新政 首付比 利率 房贷 房贷利率 限价 限贷 公积金贷款

这是地产屠龙的第151篇原创文章

全文4284字,预计阅读时长11分钟

昨天是六一儿童节,留给上半年的时间已经不多了,但给人的错觉却还停留在春节刚刚结束的样子

过去这三个月,促经济、稳楼市的政策出台越来越密集,放宽限购、限贷、限售、限价、降低首付比例、下调房贷利率、购房补贴、增加公积金贷款额度等等,政策手段能用尽用,但目前达到的效果并没有十分明显的改观,可能还需要进一步拉长周期来看

贵阳“4·28”楼市新政出台也有一个月时间了,中间还经历了五一促销小长假,从备案数据上来看,确实比四月份有了提升

老规矩,继续来盘点贵阳五月土拍市场数据和各个区域典型在售楼盘的备案数据

所有数据来源于贵阳市公共资源交易中心,筑房网,贵安住房网,龙里住房网,同时也参考了专业数据机构的月度数据,汇总截止5月31日

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本以为都快到月底了,土拍市场数据上不会有什么新增变化,所以在之前一篇文章里面就已经大概写过一点五月土拍市场的情况

没想到前天(5月31号)快下班的时候,贵阳市公共资源交易中心一下子又挂了十四块地出来,看来是习惯性月底冲刺完成挂牌考核指标

前天挂牌的这十四块土地,都在贵安新区湖潮板块,分布在贵安高铁站附近,其中有十二块商业商务用地,算是大数据科创新城的核心位置了

两块商住用地在原来的贵安新区行政中心附近,离月亮湖倒不是太远,只是目前周边生活配套不是很完善

五月商住用地挂牌除了贵安的这14块地之外,还有一块在南明区后巢乡,15块地总可建面积约111.51万平米,成交仅仅只有一块建筑面积不到2万平米的小微地块,成交金额更是不足亿元,整体的下滑趋势非常明显

具体来看今年前五个月贵阳贵安商住用地供求数据

从供应方面来看,今年前五个月和去年同期数据比起来,供应的可建筑面积比去年同期高了接近40%,但从成交数据方面来看的话,下滑就比较多了,差不多降低了有60%

整个土拍市场供需失衡差距严重,开发商拿地意愿之低可见一斑

前面五个月的土地市场成交情况都比较枯燥无趣,小龙滩地块流拍,平台公司依旧是市场的拿地先锋,真正市场化拿地的,也就是中铁置业阅花溪项目的后续两次加仓

这次白云区和观山湖区推出了两批次四个地块,资源位置都还不错,预计今年贵阳土拍市场的僵局将会在六月份得以打破

6月8号,白云区有三个地块进入竞价阶段,其中一块地目前已经有房开商报名,地块规模不大,总建筑面积不到十万平米,就在梵华里的东南侧,到泉湖公园地铁站距离比较近,2500元/平米的起拍楼面价也算是比较合理了

6月10号,观山湖区高新板块的福建商会地块,也会进入竞价阶段,目前了解到的消息是有几家开发商都比较有意向,大概率不会再现小龙滩地块无人来摘的尴尬境地,不知道最终会不会再出现多家竞争的局面

好马配好鞍,这算是目前观山湖资源相对优质的地块了,希望是一家用心做好产品的开发商能够最终拿下

老百姓买房的信心需要恢复,开发商拿地的信心同样需要恢复,希望六月份是今年贵阳土拍市场的一个新节点,更是贵阳楼市的一个新起点 

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综合2021年和2022年1-5月的备案数据对比来看,相比去年同期,五个月总体备案量减少了将近40%
环比四月来看,成交备案数据是有回升的,各个区域都有增长,特别是观山湖区的增幅达到了24%,在波动市场下,核心区的稳健优势更加突出

▲ 贵阳2021-2022年前五月住宅项目分区备案套数对比表 ▲

具体来看五月份贵阳主城区住宅销售金额TOP20排名

▲ 2022年5月贵阳主城区住宅项目备案金额TOP20 ▲

贵阳市场上在售楼盘超过150个,备案套数3022套,前二十名的备案套数占比接近50%,其他的楼盘去瓜分剩下一半的市场份额,项目和项目之间的销售分化差距越拉越大

从上榜TOP10前面的项目来看

中铁阅山湖很有王者归来的势头,沉寂很长一段时间之后,推出新的组团产品,依旧是市场关注的热点,也是5月备案数据唯一破两百的项目,中铁置业在贵阳市场的影响力确实不容小觑

龙湖三个项目霸榜前五,入黔四年,龙湖算是越来越懂贵阳客户,整个五月三个主力项目齐刷刷的发力,所以局面比较喜人

发金融北城排在第五位,作为榜单前三的常驻嘉宾,这次在备案数据的核算标准上算是吃了点小亏,所以名次有所下滑

因为建发书香府是从中天北城接手过来的,前期是原来中天北城的名义拿到的预售证,需要等变更手续完成后才能以“建发书香府”的名义进行备案,所以整个五月建发金融北城的备案数据,实际上“央著”跟“和玺”两个项目的销售备案

打听了一下,建发金融北城五月实际上的销售数据大概在180套左右,五一小长假的那波促销就已经奠定了比较好的基础

中海映山湖排第六的位置,销售面积并不出众,但单价却是TOP10普通住宅里面最高的(龙湖舜山府有合院价格,所以拉高了整体均价),说明中海越来越得到市场的认可,价格也保持坚挺,这个月底中海映山湖B区交房,可以值得看看

华润九悦每个月的备案数据都很稳健,在这个市场下,是少有的的确确真涨了价,而且卖得还不错的楼盘,算得上是老城区的典型优质首选项目

铁建城则是从2月份开始,从TOP20到TOP10持续提升在榜,说明市场对于铁建城输出的综合价值开始认可,央企开发实力加持产品持续创新引领,各种配套的逐步兑现,让铁建城开始发力,越走越顺

从销售备案数据反映出来的一个明显现象:
中铁领衔,龙湖霸榜,建发常驻
中海价挺,华润稳健,铁建发力
五月的贵阳楼市,是品质房企的一次优势性胜利

综合对比4月和5月的住宅销售额TOP10榜单

从对比表来看,5月份榜单里面项目排位的销售量和销售额都有不同程度的增长,进入榜单的门槛有所提高,说明市场的销售情况是有好转回升的

来看前五月贵阳主城住宅累计销售金额TOP20排名

▲ 2022年前五月贵阳主城区住宅项目备案金额汇总TOP20 ▲

从前五个月累计的销售备案数据来看,就会发现跟五月份的排名格局不太一样
建发金融北城在成交套数、成交面积、总销售金额三个方面都排在第一位,跟第二名的销量差距拉得还比较开,优势比较明显
龙湖景粼天著、万科翡翠公园、碧桂园印象花溪,常年热销大盘紧随其后
排在第五名的中铁阅山湖,依靠新组团的热销而快速强势入榜
中海映山湖总榜和月榜,都排在了第六位,真正做到量稳价稳,确实不容易
具体看分区分月的备案数据,项目特点更加清楚

▲ 2021年1月-2022年5月观山湖典型项目月度备案数据表 ▲

中铁阅山湖、龙湖舜山府、龙湖天曜引领五月观山湖市场,说明新盘预售证入市,还是备受关注,前期客户锁定比较精准

万科翡翠公园、中海映山湖、金茂观山湖、远洋红星观山天铂都比较持续稳定,各个楼盘的销售数据趋于稳定,整体市场比较正常

▲ 2021年1月-2022年5月南明区典型项目月备案数据表 ▲

在南明区的备案数据里面,中南林樾备案数据比较突出,对于这种目前比较特别的房企的项目,已经没办法按照正常的市场需求逻辑来评价了

华润九悦、铁建城、花语墅这三个项目一直都是南明区的优秀课代表,销售备案数据持续稳定

首钢贵州之光项目,在沉寂很久之后,五月份的备案数据也有很大的提升

▲ 2021年1月-2022年5月云岩区典型项目月度备案数据表 ▲

电建云岩赋和中铁尚和锦城,好兄弟携手带动云岩区的楼盘销售,这个现象已经持续了两三个月,其余的依旧还是万科几个项目紧随其后

除此之外,海伦堡九玺和中梁壹号院在五月份的备案数据表现也都不错

▲ 2021年1月-2022年5月白云区典型项目月均备案数据表 ▲

说到白云区五月份的销售情况,除了老生常谈的建发金融北城领军之外,中海印龙泉作为新入市的泉湖板块高端品质楼盘也有了15套的备案

而绿地新里城、永实御湖尚城、天一观山阅、海伦堡太阳湖小镇、九华粼云、旭辉都荟新雲这几个项目都有不错的数据,这从一个侧面也说明白云区整体被认可、被接受度越来越高

▲ 2021年1月-2022年5月经开区典型项目月备案数据表 ▲

经开区的市场,龙湖景粼天著和经开吾悦广场,一直都是领跑经开的代表项目,而美的璟悦风华在五月份的延期交付、赔你首付”活动带动下,销售效果也很明显,解决客户担心烂尾这个后顾之忧是个好方法

▲ 2021年1月-2022年5月乌当区典型项目月度备案数据表 ▲

乌当市场数据,总共备案56套,还抵不上其他区域一个楼盘的量,这样的市场想有很大的突破确实比较难,保利将支撑乌当市场继续向前

▲ 2021年1月-2022年5月花溪区典型项目月度备案数据表 ▲

五月花溪楼市的荣光注定属于美的置业,“延期交付、赔你首付”的活动确实带来了非常好的效果,美的国宾府64套的备案数据,足以引领整个花溪市场

比较奇怪的是碧桂园印象花溪,常年的销冠项目,五月份居然是零备案,具体原因就不得而知了

▲ 2021年1月-2022年5月贵安典型项目月度备案数据表 ▲

贵安新区项目里面,蓝光长岛国际16套,中交绿城桃源小镇15套和碧桂园大学印象17套的数据,就单个项目来说数据并不太差

但贵安作为持续供地的重点区域,未来城投公司手里面的潜在供应量实在太大,面临的竞争也非常大,而在产业导入落地没有明确清晰的迹象之前,势头未起,贵安的市场依旧是块难啃的骨头

▲ 2021年1月-2022年5月清镇市典型项目月度备案数据表 ▲

最近几个月清镇的市场,不再是广大城一家独大,一些重点楼盘的备案数据倒是出现比较平均化的情况,大多有三四十套的备案

作为清镇楼市的颜值担当,中铁云湾项目即将迎来首批次交房,希望能从品质上给清镇市场有些带动作用

▲ 2021年1月-2022年5月龙里双龙典型项目月度备案数据表 ▲

双龙市场目前总共有二十个项目在售,高层、洋房、别墅多种多样,成交挂零的不在少数,备案个位数的也是常事,所以碧桂园凤凰城的40套备案(包含了高层和别墅),算是很不错的销售数据了

就在昨天,双龙中铁国际生态城四个项目(白晶谷、悦龙南山、悦龙东郡、我山)又开启了新一轮的促销,3680元/平米起(赠送车位),相比之前卖的价格要便宜将近2000元/平米,比下面有些县城的价格都要便宜

一个省会城市的郊区,卖到这个价格,到底是老百姓的幸福指数高,还是城市发展的滞缓呢,着实让人倒吸一口凉气

每个月整理这些备案数据,就是希望能给有买房需求的朋友提供个参考,按图索骥,多数人的选择,一定是可以拿来参考下的

贵阳楼市仍在艰难爬坡,何时回暖,仍未有期

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